Immer mehr Menschen träumen von den eigenen vier Wänden und einem kleinen Garten. Auf Grund der sehr niedrigen Zinsen in den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien aller Art gestiegen. Ob und wie viel Immobilie man sich leisten kann, hängt immer vom Einkommen und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital. Dabei sind es nicht nur die klassischen Familien, die jetzt eine Immobilie kaufen, sondern vielfach Investoren, die keine alternativen Anlagemöglichkeiten für ihr Geld haben. Auf ihre Bargeldreserven werden Minuszinsen erhoben, so dass viele in das “Betongold” flüchten, um die Strafzinsen zu meiden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
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Wie so häufig heißt es auch hier: Es kommt drauf an! Experten empfehlen 20-30% der Kaufsumme plus die Kaufnebenkosten als Eigenkapital zu haben. Sofern man ein geregeltes Einkommen hat und die Immobilie, die man kaufen möchte, nicht total überteuert angeboten wird, werden die meisten Banken solche Immobilien finanzieren. Neben dem regelmäßigen Einkommen spielt die Lage der Immobilie eine sehr wichtige Rolle. Menschen, die sich das erste Mal mit dem Kauf von Wohneigentum beschäftigen, unterschätzen dabei die Kaufnebenkosten. Um ein erstes Gefühl für Preise und Kosten bei einem Immobienkauf zu bekommen, schauen wir uns zwei Beispiele für den Hauskauf inkl. Nebenkosten an im Jahr 2020 an. Der Kauf findet in Brandenburg statt.
| Lage: | Brandenburg ländliche Gegend | Potsdam – Landeshauptstadt |
| Kaufpreis Haus: | 250.000,- Euro | 500.000,- Euro |
| Nebenkosten ca. 15,14% | 37.850,- Euro | 75.700,- Euro |
| Makler 7,14% | 17.850,- Euro | 35.700,- Euro |
| Grunderwerbsteuer 6,5% | 16.250,- Euro | 32.500,- Euro |
| Notar + Grundbuch 1,5% | 3.750,- Euro | 7.500,- Euro |
| Gesamtkosten: | 287.850,- Euro | 574.900,- Euro |
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf sollten Käufer zahlen
Im Beispiel sieht man sehr gut, welche hohen Nebenkosten der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis tragen muss. In der Regel finanzieren die meisten Banken diese Nebenkosten nicht. Der Grund hierfür ist, dass die Banken keinen direkten Gegenwert bei den Kaufnebenkosten erhalten.
Für Immobilienkäufer heißt es, dass diese zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen sollten, damit die Grundlage der Baufinanzierung geschaffen wird.
100 Prozent Baufinanzierung möglich wenn…
Wer die Nebenkosten beim Immobilienkauf selbst tragen kann, hat damit gute Chancen bei einer Bank einen entsprechenden Kredit zu bekommen. Voraussetzung hierfür sind eine saubere Bonität, d.h. keine Schufa Einträge sowie ein Schufa Score von mindestens 95. Zudem ist ein regelmäßiges Einkommen Pflicht. Banken vergeben Immobilienkredite an Haushalte ab einem Netto Haushalts Einkommen von 2.500,- Euro. Haushalte, die unter diesem Nettoeinkommen liegen, haben häufig Probleme eine solche Finanzierung zu erhalten.
Die finanzierende Bank möchte, dass die Immobilie bis zur Rente abbezahlt ist. Für den Käufer heißt das, dass die Laufzeit sich stark an dem eigenen Alter orientieren muss. Ein dreißigjähriger Kreditnehmer hat entsprechend mehr Zeit eine Immobilie abzuzahlen, als ein Vierzigjähriger. Problem: Mit dreißig Jahren hat man häufig noch nicht genug Eigenkapital gespart, um zumindest die Nebenkosten tragen zu können. Die Beispielrechnungen wurden mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de im Februar 2020 gerechnet:
| Kaufpreis Haus = Kreditsumme | 250.000,- Euro | 500.000,- Euro |
| Zinsen festgeschrieben für 25 Jahre: | 1,54% | 1,50% |
| jährliche Tilgung: | 3% | 3% |
| Monatliche Rate: | 945,83,- Euro | 1875,- Euro |
| Kredit abgezahlt nach: | 26 Jahren und 9 Monaten | 27 Jahren |
Man sieht, dass ein vierzigjähriger Kreditnehmer bis zur Rente (67 Jahre) seine Immobilie mit entsprechenden monatlichen Raten abbezahlen kann.
Kreditrate + Nebenkosten = Warmmiete
Wichtig zu wissen: Experten empfehlen nicht mehr als 30-35% seines Netto-Haushalteinkommens für die Miete auszugeben. Bei einer selbst genutzten Immobilie fallen neben der Kreditrate weitere Kosten für den Immobilienkäufer an, die sonst in der Warmmiete enthalten sind. Dazu gehören z.B.
- Heizungskosten
- Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherung, Hausrat)
- Wasser
- Müllgebühren
- Grundsteuer
Hinzu kommen noch Strom und Telefon. Wer die eigenen Nebenkosten pauschal überschlagen möchte, kann mit ca. 3,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Bei einem 120qm Haus ergibt das Nebenkosten von 360,- Euro monatlich, die neben dem Hauskredit zusätzlich bezahlt werden müssen. Die monatlichen Fixkosten für das günstige Haus auf dem Land liegen demnach bei ca. 1.300,- Euro, für das Stadthaus bei über 2.200,- Euro. Damit die Bank solche Vorhaben ohne Eigenkapital finanziert, müssen entsprechend regelmäßige hohe Einkommen nachgewiesen werden.
115% Finanzierung nur in Ausnahmefällen möglich
Im Internet tauchen immer wieder Fragen zur 115% Immobilienfinanzierung auf. In diesem Fall finanziert die Bank neben den tatsächlichen Kaufkosten auch die kompletten Kaufnebenkosten. Diese Art der Finanzierung ist sehr selten und setzt eine sehr gute Bonität, ein sehr hohes und sicheres Einkommen sowie eine “gute Beziehung” zum eigenen Bankberater. Eine Berufsgruppe, die solche Finanzierungen noch am ehesten erhält sind Beamte.
Was gilt als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?
Neben den klassischen Ersparnissen akzeptieren Banken noch weitere Sicherheiten als Eigenkapital. Dazu gehören z.B.
- Wertpapierdepots
- Bausparverträge
- Riester Rente Verträge
- Immobilien, die bereits schuldenfrei sind
In Ausnahmefällen können auch Eigenleistungen am Haus als Eigenkapital eingebracht werden. Hierzu muss die Bank nachvollziehen können, dass der Kreditnehmer die Eigenleistung tatsächlich erbringen kann. Dies ist z.B. bei einem Handwerker gut nachvollziehbar. Eigenkapital durch Eigenleistung werden jedoch höchstens zu 10-20% angerechnet.
Woher Baufinanzierung ohne Eigenkapital erhalten?
Im Gegensatz zum klassischen Kreditvergleich für Konsumkredite, lassen sich Baufinanzierungskredite nicht direkt online vergleichen. Das liegt vor allem daran, dass sehr viele individuelle Faktoren eine Rolle bei Zinsen und Bonität spielen, die man im Rechner nicht immer gut abbilden kann. Eine erste Anlaufstelle kann ein unabhändiger Finanzierungsberater sein, der die Finanzen prüft und schon vorab eine gute Einschätzung zur Bonität sowie möglicher Finanzierungssumme gibt. Wenn der Kreditbetrag für die Immobilienfinanzierung 100.000 Euro nicht übersteigt, kann theoretisch auch ein klassischer Konsumkredit aufgenommen werden. Dieser ist zwar etwas teurer als ein Immobilienkredit, jedoch auch deutlich flexibler was Abzahlung angeht. Hinzu kommt, dass bei einem Konsumkredit keine Eintragung der Bank in das Grundbuch des Kaufobjekts als Sicherheit hinterlegt wird.
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Quellen und weitere Tipps zum Thema:
- https://www.drklein.de/haus-kaufen-ohne-eigenkapital-faq.html
- https://immobilien.vr.de/immobilien/baufinanzierung/baufinanzierungsthemen/vollfinanzierung.html
- https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/finanzierung-ohne-eigenkapital.html
- https://www.capital.de/immobilien/hauskauf-ohne-eigenkapital-mit-hohem-risiko
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Gregor Zmuda studierte Betriebswirtschaftslehre an der Justus-Liebig Universität in Gießen und schloß sein Studium als Diplom Kaufmann 2008 ab. Seit dem Wirtschaftsstudium beschäftigte er sich sehr intensiv mit Finanzen und gründete 2020 das Kreditmagazin. Daneben betreibt er weitere Fachportale aus dem Bereich Finanzen & Versicherungen und klärt Verbraucher objektiv über verschiedene Vor- und Nachteile jeweiliger Produkte auf.